相続不動産の換価分割による遺産分割協議
相続した不動産を売却し、得られた売却金を相続人の間で分配する方法を換価分割といいます。
たとえば、子供たち3人が相続人となり、1,500万円の不動産があった場合、不動産を売却して500万円ずつ受け取るのが換価分割です。
以下のようなケースは換価分割が向いています。
●誰も対象遺産の相続を望まない
●公平に相続したい
●相続税の納税資金にしたい
遺産分割協議で遺産の不動産を換価分割することになった場合、相続不動産をどの相続人の名義にするのかが問題となり、以下の2つの方法があります。
共同登記
共同登記とは、共同相続人全員の名義に書き換えて売却する方法です。いったん相続人全員の共有状態に名義変更し、そこから買主へと不動産を売却します。
単独登記
単独登記とは、代表者名義に変えて売却する方法です。相続人の内一人を代表者と定めて代表者一人の名義に変更し、その代表相続人が買主へと不動産を売却します。売却した代金は相続人間で分配します。
以下、それぞれの方法をとった場合のメリットデメリットです。
共同登記のメリット
相続人全員の共有名義にする場合、相続人間で話し合って代表者を決める必要がありません。誰を代表者にするかで意見が合わずにトラブルになるリスクが低下します。また登記が実態に即したものとなるため税金関係などの問題が起こりにくいメリットもあります。
共同登記のデメリット
共同相続人全員の名義にすると、全員が不動産売買の当事者となって関わらねばなりません。不動産会社との媒介契約や売買契約書、重要事項説明書などのあらゆる場面において相続人全員が署名押印しなければならず、手間がかかるデメリットがあります。
単独登記のメリット
代表者が1人で売却手続きを進められるので、手続きが簡単です。媒介契約書や売買契約書も1人が署名押印すれば足りますし、重要事項説明も1人が受ければ十分です。
スムーズに売却活動を進めやすいメリットがあります。
単独登記のデメリット
誰か1人を代表者にする必要があるため、相続人間で意見が合わないとトラブルになってしまう問題があります。代表者が受け取った売却金を使い込んでトラブルになってしまうこともあります。
また所有名義人となった代表者のもとに固定資産税の納税通知が届くので、いったん代表者が払って他の相続人に清算を求めなければなりません。長期に渡って売らずに放置した後で売却すると「贈与税」がかかるリスクも発生します。
・どの方法で遺産分割協議をしたら良いか
・税金を抑えるために最適な遺産分割方法は?
などなど、気になる点や不明な点があればお気軽にお問い合わせください。
2024年3月18日
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